enarbgdanlfifrdeiwisitnoplptroruessv
www.currencies.co.uk - أسعار رائعة للعملات الأجنبية

هل تفكر في بيع ممتلكاتك الإسبانية ، أو أنك بصدد بيعها؟ لقد قمنا بتجميع المعلومات التالية التي نأمل أن تكون مفيدة للغاية! وقد يؤثر ذلك على قرارك بشأن البيع أم لا وبأي ثمن. نحن نحاول تزويد البائعين بأكبر قدر ممكن من المعلومات لمساعدتهم في عملية البيع ، حتى لا تكون هناك مفاجآت سيئة على طول الطريق! أنا متأكد من أننا سنضيف إلى قائمة المعلومات هذه بمرور السنين ، وتغيير القوانين والممارسات. الغرض من المعلومات المقدمة هو أن تكون دليلاً فقط ، ويجب عليك دائمًا طلب المساعدة من أخصائي قانوني مؤهل (أي محام) في مرحلة مبكرة ، خاصة (ولكن ليس فقط) إذا تغير أي شيء منذ أن قمت بشراء العقار (على سبيل المثال إذا توفي أحد مالكي شريكك أو أصيب بمرض يؤثر على قدرتهم على حضور كاتب العدل في الاعتبار ، أو إذا قمت بإجراء أي تعديلات على الممتلكات التي لم يتم تسجيلها في سجل الأراضي ، أو إذا كنت تشك في أنك قد تكون في حقوق ملكية سلبية بسبب الرهن العقاري على العقار أعلى من عائدات البيع المحتملة).

1. التكاليف والرسوم عند بيع ممتلكاتي الإسبانية

يمكن تقسيمها إلى التكاليف والرسوم التي يجب دفعها قبل البيع ، وتلك التي يجب دفعها في تاريخ البيع.

1 أ. التكاليف والرسوم التي يتعين دفعها قبل بيع عقار إسباني

- شهادة كفاءة الطاقة. إذا لم يكن لديك شهادة كفاءة طاقة صالحة (CEE = certificado de eficiencia energética) ، ينص القانون على أنه يجب عليك الحصول على واحدة وعرض التصنيف في جميع إعلاناتك وتقديمه إلى كاتب العدل في تاريخ البيع. وهي صالحة لمدة 10 سنوات ، بغض النظر عمن يملك العقار. يمكن أن تساعدك Villas Fox في الحصول على واحدة باستخدام مهندسنا المحلي. انقر هنا للحصول على أحدث الأسعار. قد يؤدي عدم الامتثال إلى غرامة لك ولوكيلك العقاري.

-شهادة التوطين (certificado de habitabilidad). يُشار إلى ذلك بخلاف ذلك رخصة العمل الثانوية (licencia de segunda ocupación) أو cédula أو إقرار الإعلان المسؤول. هذه عملية من مرحلتين. المرحلة الأولى هي أن المهندس المعماري يتفقد العقار ، ويقارنه بسندات الملكية ، ويصدر شهادة تفيد بأن العقار مناسب للعيش فيه ، ويتوافق مع وصف العقار في سندات الملكية. إذا أشار المهندس المعماري إلى وجود اختلاف بين الحالة الفعلية للممتلكات وحجمها والوصف في سندات الملكية ، فسوف يدرج هذا في تقريره ، وإذا تم إجراء التغيير قبل أكثر من 2 سنوات وقبل 10 ، فإنه يمكن إصدار شهادة أثرية لتعلن أن التغيير معفى من أي عقوبات. وإلا فقد تضطر إلى الحصول على إذن تخطيط بأثر رجعي للتعديلات التي أجريتها ، والتي تستغرق وقتًا أطول. هذا هو السبب في أنه من الجيد الحصول على شهادة الإقامة في مرحلة مبكرة جدًا ، لأنه على الرغم من أن القانون لا يلزمك بالحصول على واحدة قبل البيع ، فإن النصيحة العامة للمشترين هي عدم شراء عقار بدون واحد ، خاصة أن شركات المرافق غالبا ما تطلب واحدة عند تغيير العقد إلى اسم المالكين الجدد. ميزة أخرى للحصول على شهادة السكن في مرحلة مبكرة هي أن تقرير المهندسين المعماريين يتضمن عادة خطط المنزل التي يمكن أن تكون مفيدة لعرضها على المشترين. سيكون لدى المشترين ثقة أكبر في شراء منزلك إذا رأوا أنك قد حصلت بالفعل على جميع الأوراق التي تثبت أن العقار قانوني بالكامل. المرحلة الثانية في عملية الحصول على هذه الشهادة إما أن تقدم أنت أو المهندس المعماري تقريره ، مع نسخ من سندات الملكية وجميع فواتير سوما (ضريبة المجلس) والكهرباء والمياه في دار البلدية ، ودفع رسوم قاعة المدينة لهذا. ستصدر بعض قاعات المدينة بعد ذلك شهادة السكن بعد فترة انتظار ، ولكن قاعات المدينة الأخرى (مثل سان ميغيل دي ساليناس) ستصدر ببساطة إيصالًا رسميًا ينص على أنه تم تقديم الوثائق الصحيحة ، وسيتركها عند ذلك. هذا "الإيصال" يكفي عند بيع العقار. انقر هنا للحصول على أحدث الأسعار للحصول على شهادة الإقامة (تختلف بين المدن).

- جميع التكاليف والرسوم المرتبطة بالتشغيل العادي للعقار وصيانته، على سبيل المثال ، رسوم المجتمع وفواتير المياه والكهرباء وما إلى ذلك ، حتى يستلم المشتري العقار بدون أي ديون مع توصيل جميع المرافق ينطبق هذا حتى إذا كانت عملية البيع تستغرق وقتًا أطول من المتوقع ، أي أنك ستظل مسؤولاً عن كل ما سبق ، وستكون أيضًا قادرًا على الاستفادة من استخدام العقار حتى تاريخ البيع

1 ب. التكاليف والرسوم التي يجب دفعها في تاريخ البيع

عادة ما يتم خصم جميع التكاليف التالية من عائدات البيع في تاريخ بيع العقار. وبعبارة أخرى ، فإن الحوالات المصرفية التي تتلقاها في يوم البيع ستكون بمبلغ صافي التكاليف التالية. ومع ذلك ، إذا كنت مقيمًا (ضريبيًا) مقيمًا في إسبانيا ، فقد لا ينطبق ذلك على ضريبة plusvalia ، التي تتحمل مسؤولية دفعها بعد البيع بوقت قصير. نوصي بشدة بمناقشة جميع هذه التكاليف ، وكيف سيتم دفعها مع محاميك في مرحلة مبكرة ، لتجنب أي سوء فهم.

- إذا كان العقار يحتوي على عناصر أو ميزات (مثل الأمتار الإضافية من المنزل أو الأرض ، ومسابح إضافية ، ومعاهد شتوية ، وملحقات ، وهياكل دائمة أخرى) التي لم تكن في السابق على وصف الملكية الرسمية في سجل الأراضي ، فأنت مسؤول عن دفع رسوم المهندس المعماري وكاتب العدل وتسجيل الأراضي المتعلقة بتحديث الوصف في سجل الأراضي. معظم المشترين ومحاميهم عرضة لهذه العملية التي تحدث في نفس الوقت الذي يتم فيه بيع العقار ، ولكن قد يصرون على تحديث الوصف في سجل الأراضي قبل بيع العقار ، والذي قد يستغرق بضعة أشهر إضافية. حتى إذا كنت قد دفعت بالفعل لمهندس معماري للقيام بشهادة أثرية ليعلن أن التغيير معفي من طلب إذن التخطيط بأثر رجعي قبل بيع العقار ، فلا يزال عليك دفع تكاليف كاتب العدل وتكاليف تسجيل الأراضي المرتبطة بالإعلان عن هذا تغيير الوصف الرسمي للعقار عندما تبيع العقار بالفعل. على سبيل المثال ، إذا كنت قد دفعت بالفعل مهندسًا معماريًا بقيمة 250 يورو مقابل شهادة العصور القديمة لحمام السباحة الخاص بك ، فعندما تبيع العقار ، قد يقوم المحامون بخصم 1,000 يورو أخرى لتغطية تكلفة كاتب العدل ورسوم تسجيل الأراضي المرتبطة بإضافة المجمع إلى وصف العقار في السجل العقاري. لا تخلط بين هذه الرسوم وتكاليف كاتب العدل وتسجيل الأراضي لبيع الممتلكات نفسها. عادة ما يتم دفع هذه من قبل المشتري.

- رسوم كاتب العدل المتعلقة ببيع الممتلكات. على الأقل في هذا الجزء من إسبانيا ، المعيار هو أن يدفع المشتري جميع رسوم كاتب العدل (ورسوم تسجيل الأراضي) المتعلقة بنقل ملكية العقار. ومع ذلك ، على الرغم من ذلك ، يقول القانون في الواقع أنه ما لم ينص عقد البيع الخاص على خلاف ذلك ، فإن البائع هو الذي يجب أن يدفع الجزء الأكبر من رسوم كاتب العدل. لذا ، من الجيد التأكد من أن عقد البيع الخاص (الذي توقعه عندما توافق على سعر مع المشتري) يوضح أن المشتري هو الذي يدفع رسوم كاتب العدل. خلاف ذلك ، قد تكون مسؤولا عن دفع معظمها! ينص عقد البيع القياسي في Villas Fox على أن المشتري يدفع لهم. ومع ذلك ، يفضل بعض المحامين صياغة عقدهم الخاص ، وكما هو الحال دائمًا ، يعود إليك قراءة شروط العقد قبل التوقيع عليه.

- رسوم الوكالة العقارية. في Villas Fox ، نفرض رسومًا على البائع عند إتمام عملية البيع بنجاح. عادة ما يتم خصم هذه الرسوم من عائدات البيع ، ويتم الدفع من قبل المشتري نيابة عن البائع. بعبارة أخرى ، يدفع المشتري رسومنا (مطروحًا منه أي وديعة لدينا) ويتم خصم هذا المبلغ من المبلغ الذي يدفعه المشتري للبائع. بهذه الطريقة ، فإن البائع هو الذي يدفع رسومنا ، والبائع هو الذي نعطيه فاتورة. تشمل رسومنا ضريبة IVA (ضريبة المبيعات) بنسبة 21٪. على الرغم من أن رسومنا يمكن أن تبدو مجرد جزء كبير آخر من المال الذي تخسره في هذه العملية ، إلا أننا نود أن نعتقد أن التسويق الدولي الذي نقدمه سيمكنك من الوصول إلى جمهور أوسع بكثير وجذب المزيد من المشترين المحتملين. قد يعني هذا الفرق بين البيع وعدم بيع منزلك. أو قد يعني ذلك أننا نجد لك مشتريًا يتمتع بقدرة إنفاق أكبر (ربما شخص لا يتحدث لغتك) ، والذي قد يكون على استعداد لدفع سعر أعلى لممتلكاتك مما لو لم تستخدم خدماتنا. نود أن نعتقد أن التسويق والمساعدة العامة في عملية المبيعات تمثل قيمة ممتازة مقابل المال!

- ضريبة Plusvalía (تُعرف بشكل صحيح أكثر باسم "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)" - ولكن أعتقد أنه يمكنك فهم سبب تقصير معظم الأشخاص إلى "plusvalía tax". هذه ضريبة يُفترض أنها تفرض على البائع وكونها مرتبطة بزيادة قيمة الأرض التي تقع عليها الشقة أو المنزل. ومع ذلك ، يجب دفعها حتى لو انخفضت القيمة السوقية للأرض منذ أن اشتريت العقار. وترتبط أيضًا بقيمة الأرض (لذا سيتعين على بائعي الفلل على قطع كبيرة أن يدفعوا أكثر بكثير من بائعي الشقق الصغيرة) وترتبط مباشرة أيضًا بعدد السنوات التقويمية الكاملة منذ أن اشتريت العقار. وبعبارة أخرى ، تكون صفرًا إذا امتلاك العقار لأقل من 12 شهرًا ، ولكن ضعفيًا إذا كنت تملك العقار لمدة 10 سنوات مقارنةً بشخص يمتلك عقارًا مشابهًا لمدة 5 سنوات. كيف يتم حسابه؟ إذا أحضرت لنا فاتورة SUMA حديثة لضريبة الأملاك (IBI) ، ثم يمكننا حسابها لك. يختلف بين المدن ، ولكن عادة ما يمكن أن يكون بين 30 و 300 يورو لكل عام تملكه.

- الاحتفاظ بنسبة 3٪. ينطبق هذا إذا لم تكن مقيمًا في الضرائب الإسبانية ، أو إذا كنت واحدًا ولكنك فشلت في تقديم الشهادة التي تثبت أنك واحد. 3٪ من سعر البيع الرسمي سيحتفظ به المشتري (الذي عليه دفعه للسلطات الضريبية نيابة عنك ، وعليه أن يتحمل مسؤولية القيام بذلك). يمكن اعتبار هذا بمثابة دفعة مقدمة على أي ضريبة أرباح رأسمالية (أو أي متأخرات ضريبية خاصة أخرى قد تكون لديك) قد تكون مسؤولاً عن متابعة عملية البيع. ومع ذلك ، إذا كان بإمكان محاميك إثبات أنك لم تحقق مكسبًا رأسماليًا ، أو أن مسؤوليتك الضريبية أقل من 3٪ ، فيمكنهم المطالبة بكل ذلك مرة أخرى (أقل من أي ضرائب مستحقة عليك). يمكن أن تستغرق العملية سنة أو أكثر. لن يقوم محاميك بذلك تلقائيًا - يجب أن تعلمهم أنك ترغب في المطالبة بذلك مرة أخرى. اسألهم إذا كنت بحاجة إلى إبقاء حسابك المصرفي الأسباني مفتوحًا حتى يتم دفع الأموال فيه.

- الاحتفاظ بسوما ، ورسوم المجتمع ، والكهرباء والمياه. سيقرر المحامون المشاركون في البيع ما إذا كان يجب الاحتفاظ بالأموال من عائداتك من أجل الوفاء بأي التزامات معلقة فيما يتعلق بدفع الكهرباء والمياه ورسوم المجتمع و SUMA. بصفتك البائع ، فأنت مسؤول عن دفع SUMA للسنة التقويمية بأكملها التي تتم فيها عملية البيع ، حتى إذا لم يتم إصدار فاتورة تلك السنة بعد (وهو أمر شائع جدًا ، حيث يتم إنشاء الفواتير عادةً في الخريف). لذا ، حتى إذا قمت ببيع العقار في الأسبوع الأول من شهر يناير ، فقد يحتفظ المحامون بمبلغ تقريبي يتوافق مع فاتورة SUMA المقدرة للعام بأكمله. إذا كنت ترغب في تحدي هذا ، فعليك القيام بذلك قبل الموافقة على البيع. من المهم مناقشة حالات الاحتجاز هذه مع محاميك ، واسألهم عن الإجراء المتخذ بخصوص ذلك. إذا كنت تعتقد أن فترات الاحتفاظ عالية بشكل غير ضروري ، أو إذا كنت تستطيع إثبات أنك دفعت فاتورة SUMA للسنة الحالية ، فعليك توضيح ذلك لمحاميك في مرحلة مبكرة ، بحيث يمكن تعديل فترات الاحتفاظ وفقًا لذلك. تأكد أيضًا من إلغاء جميع الخصومات المباشرة على العقار بعد إتمام البيع ، وإبلاغ مزودي تأمين منزلك أنك قمت ببيع العقار.

هذا كل شيء في الوقت الحالي ، ولكن في المستقبل القريب ، سنوسع هذه المقالة بالمواضيع التالية وربما أكثر:

2. اختيار وكيلك العقاري (وشركة العملة إذا كنت لا ترغب في الاحتفاظ بعائدات البيع باليورو) والوثائق المطلوبة لتقديم

3. تجهيز العقار للصور الفوتوغرافية

4. التحضير لزيارات العملاء

5. لدي عرض - هل يجب أن أقبله؟

6. ماذا يحدث بين قبول العرض وإتمام البيع؟ (على سبيل المثال ، احصل على شهادة إقامة مالية إذا كنت مقيمًا في المالية لتجنب دفع الاحتفاظ بنسبة 3٪!)

7. ماذا علي أن أفعل في يوم الانتهاء؟

8. هل هناك أي شيء آخر يتعين علي القيام به؟

آراء عملاءنا

عزيزي أندرو وسوريل ، نود أن نشكركم على كل مساعدتكم المهنية ودعمكم في بيع ممتلكاتنا. كانت معرفتك العميقة بالمنطقة وسوق الإسكان زائدًا واضحًا. لقد قمت بإبقائنا على علم ومحدّثًا ومطمئنًا طوال فترة البيع. مرة أخرى ، جزيل الشكر ، جون وكاث كيلموراي


جون وكاث كيلموراي
السبت، يوليو 14 2018

لدينا ضيوف 847 ولا أعضاء على الإنترنت